Blogul lui Frank

De mai bine de doi ani incoace Romania traieste infierbintata la tensiunea miracolului “real estate”. Toata lumea vorbeste despre acest subiect, toata lumea vrea sa se imbogateasca din imobiliare. De la angajatul marunt de banca care profita de creditele preferentiale ceva mai ieftine pentru a se indatora la maximum si a cumpara apartamente sau terenuri acum pentru a le vinde in profit substantial peste sase luni pina la grupurile mari de firme locale care fara exceptie isi infiinteaza departamente de real estate pentru a specula aceasta oportunitate de afaceri (desi ignora cu nonsalanta oportunitati majore de afaceri din zona conexa business-ului lor, ca deh, se intimpla sa nu vezi padurea de birna din dreptul ochilor tai), de la presedintele de banca care se asociaza cu alte somitati pentru a isi dezvolta propriul proiect si pina la colegii de serviciu care se asociaza pentru a lua o halca mare de teren extravilan cu speranta de a il parcela, baga in intravilan si vinde in profit in citeva luni.

In cadrul unei discutii pe care am avut-o, Eyal Ofer, un mare magnat international cu afaceri in domeniul cazinourilor, shipping-ului si real estate-ului mi-a dat urmatorul exemplu de intelepciune: “in momentul in care pina si soferul de taxi la New York si pantofarul din holul unei cladiri de birouri iti pomenesc despre piata de capital, atunci iti dai seama ca e momentul “to get out of it”, sa o lasi balta si sa iesi de pe piata”.

In fapt, in Romania, real estate-ul a atras prin mirajul cistigului foarte mare obtinut peste noapte, un vis erotic al locuitorilor acestor meleaguri, si nu numai al lor – munca multa si cinstita prin care aduni banut peste banut nu este valorizata la noi, noi admiram tunul, invirteala, smecheria, imbogatirea peste noapte reusita de “baietii destepti”.

Nu este de negat si nevoia intrinseca initiala de dezvoltare a infrastructurii imobiliare, atit comerciale, rezidentiale, de birouri, depozite sau mixte. Peste asta s-a asezat si apetitul de finantare al proiectelor imobiliare de catre banci, care prin aceasta categorie de finantari impuscau mai multi iepuri: mareau activele rapid cu sume mari, obtineau comisioane si marje de dobinda la credite mai mari decit la alt gen de finantari (plain vanilla commercial finance) si in cazul rezidentialului, obtineau si cross-sell-ul cu zona de retail (credite imobiliare sau ipotecare pentru cumparatorii apartamentelor).
In aceste conditii exista oameni care s-au imbogatit de o maniera fabuloasa, si inca punind chiar foarte putin capital la bataie; eu unul am sincer toata admiratia pentru anumite montaje financiare reusite de diversi guru ai pietei de real estate. Situatia insa a evoluat de asa maniera incit carul a luat-o putin inaintea boilor, si la ora actuala si pe fondul unui anumit “credit crunch” global precum si al unei aversiuni a risk managementului din mai toate institutiile financiare fata de zona real estate ca urmare a crizelor sub-prime din SUA, cred ca putem vorbi despre o anumita blocare a pietei, care va fi urmata de o aterizare putin “fortata, zguduita”, care se va lasa cu pierderi pentru unii dintre jucatori.

Sa o luam pe rind. In zona rezidentiala, se constata o incetinire si o ingreunare a incheierii de tranzactii, care e vizibila atit daca vorbesti cu agentii imobiliari, cu dezvoltatorii sau cu centrele bancare de credite ipotecare. ZF chiar a intocmit un studiu ad-hoc privind preturile apartementelor din Bucuresti, care incep sa scada. Adevarul e ca apartamentele vechi, comuniste, stau mai mult pe piata pina sa fie vindute (am vreo citiva prieteni care sunt in situatia asta si pot depune marturie), dezvoltatorii de complexe rezidentiale noi incep sa ofere diverse discounturi presati fiind de cerintele de pre-sell ale bancilor finantatoare (mai intii locul de parcare cadou, mai apoi un 10 % discount – am vizitat vreo 2 show-room-uri pentru niste Dream Residences & Co si ma tot suna sau e-mailuiesc salesman-ii de acolo) si preturile au ajuns intr-o zona unde nu mai exista cerere lichida pentru a se intilni cu oferta.
E adevarat ca nevoia de apartamente e foarte mare, insa pur-si-simplu, considerind nivelul actual al preturilor si conditiile de creditare, majoritatea oamenilor nu isi pot permite sa cumpere acele apartamente care sunt oferite la vinzare. Si daca va uitati la proiectele vindute, majoritatea apartementelor nu au fost ocupate, nu au fost cumparate cu scopul de a oferi un camin posesorului, ci stau libere fiind cumparate ca si investitie de oameni care asteapta sa obtina un pret si mai mare pe ele. In drumul meu spre casa este un astfel de complex rezidential, sa ii zicem King Residence, unde am vrut cindva sa cumpar un apartament dar preturile erau prea mari pentru cit imi puteam eu sa ridic finantare atunci. M-a frapat faptul ca in fiecare seara doar citeva lumini erau aprinsa, majoritatea fiind in bezna totala. Am refuzat sa cred ca toti locatarii merg la culcare odata cu gainile asa ca m-am oprit si am intrebat portarul – acesta mi-a raspuns ca din vreo 100 apartamente maximum 30 sunt locuite. Mi-a spus cu o anumita mindrie ca nu stiu ce fotbalist a cumparat vreo 2-3 apartamente ca investitie. Mi-a venit putin sa rid: ce investitie o fi intr-un apartament linga piata unirii care costa mai mult decit un apartament pe faleza la Miami Beach?

Sigur ca acesti investitori nu vor pierde neaparat banii bagati in real estate. Daca nu sunt presati de banca sau alte afaceri sa vinda, pot sa pastreze apartamentele pe o perioada lunga si vor obtine profit cind salariul mediu in Romania va fi dublu si oamenii isi vor permite apartamente asa scumpe. Insa cei care s-au indatorat pentru aceste “investii” s-ar putea sa fie fortati sa vinda in pierdere. Cum patesc unii investitori britanici in Bulgaria.

In aceste conditii ce sa mai zicem de cei care construiesc blocuri de 8 etaje la centura spre Tunari, sau de toate lanurile de vilute inghesuite una in alta, identice, insirate cit vezi cu ochii prin diverse zone in jurul Bucurestiului? Imi vin in minte imaginile din Turcia, cu dealuri intregi de locuinte neterminate, sau terminate insa goale, cu cite una ocupata ici colo si atit. O sa ziceti ca aceste consideratii ale mele se aplica Bucurestiului, nu provinciei – adevarat, dar cu masura: depinde despre ce oras in provincie este vorba, trebuie alese cu grija oportunitatile reale – imi vine aici un minte un “proiect” al unor investitori care vroiau sa transforme un camin de nefamilisti din Rosiorii de Vede in Dream Residence si sa le vinda la pret de garsoniere in Bucuresti….

Cam atit despre rezidential, va urma un post despre commercial & office market.