Blogul lui Frank

Revin astazi cu continuarea opiniilor referitoare la situatia actuala din real estate-ul romanesc cu comentariile privind zona office si comerciala.

Intre timp doresc sa fac citeva trimiteri si precizari. Mai intii, un articol foarte bun pe acelasi subiect este cel pe care l-am gasit pe blog-ul lui cafeina, intitulat Imobiliarele in Romania – inceputul sfirsitului?. Pe cafeina l-am pus in Blogroll, si am sa il urmaresc de acum incolo, e interesant ce opinie clara si limpede despre Romanica poate avea cineva aflat atit de departe de tara.

Mai apoi, trimitind articolul la colegii mei de generatie de la al 2-lea MBA, am primit un comentariu de la unul din ei, implicat ca si jucator amator in domeniu, comentariu pe care l-am postat pe blog aici.

Last but not least, exista un blog destul de frecventat pe net, intitulat chiar Balonul Imobiliar si care e dedicat in intregime acestui subiect. Ca nuanta personala, eu nu cred ca avem de-a face cu un Bubble (balon), in sensul ca piata nu va cadea de tot ci se va produce o reajustare, care ii va afecta pe unii. Acum e cert ca aceasta reajustare e in interesul unora si in defavoarea altora, insa de aici si pina sa cred la o conspiratie care urmareste sa “pice” piata, este un pas cam mare pe care oricit de paranoic as fi nu am sa il fac.

In ce priveste piata spatiilor comerciale, se remarca iarasi o aglomerare a proiectelor si potentialilor dezvoltatori. Este de ajuns sa ne uitam la cazul care a facut vilva in presa cu cele 5 proiecte de malluri insirate la rind pe strada Aurel Vlaicu in Arad, la mallurile care deja se chinuie, cum e dupa parerea mea CityMall in Bucuresti, sau la complexele megalomane in genul dezvoltarii lui Popoviciu & Co de la Baneasa. pe Bd. Timisoara la 2 statii de tramvai de Plaza Romania se construieste Cotroceni Mall, si la inca vreo citeva statii de tramvai mai incolo dupa Razoare pe Trafic Greu la intersectia cu Rahova un altul, care la rindul lui are doar inca vreo 6 statii de tramvai pina la CityMall.

Daca CityMall a avut insa unele dificultati de a gasi chiriasi pt magazine, la Baneasa Shopping Center chiriasi s-au gasit datorita marketarii intense ca si mall premium si glamour, insa se pare ca multi din chiriasi nu sunt multumiti. Motivul? Li se percep chirii foarte mari si se pare ca vinzarile nu sunt la nivelul scontat, multi vizitatorii venind doar sa se uite, nu sa si cumpere si oricum in general volumul de vizitatori fiind mai mic decit scontat datorita in principal aglomeratiei de la lucrarile pentru pasajul subteran cu Ion Ionescu de la Brad – la gindul cozilor imense de masini la care trebuie asteptat si la dus si la intors, unii oameni renunta la vizita la Baneasa Shopping Center. Asta face ca nivelul chiriei sa fie mult mai mare decit benchmark-ul de 6-8 % din volumul vinzarilor si sa le cam afecteze profitabilitatea chiriasilor cu magazine de marca. In opinia mea, pe zona respectiva de spatii comerciale, oportunitatile ar mai fi orientarea spre provincie, spre spatii care sa aiba un chirias ancora de tip supermarket si hipermarket, unde poti face si o mini-galerie comerciala alaturi, eventual si ceva mic rezidential si office linga, insa nu foarte mare – este daca va uitati atent modelul de succes spre care s-a orientat Hergan dupa ce a facut exit din Charles de Gaulle plaza.

Pe zona de birouri, vor mai functiona numai tranzactiile unde locatia de birouri este foarte buna. Dincolo de teoria care spune ca exista un deficit de oferta de spatii de birouri in Bucuresti enorm si ca doar 1-2 % din spatii sunt neocupate, totusi avalansa de spatii de birouri din zonele nordice, departe de oras, departe de transportul in comun incepe sa semene a supra-oferta. Cunosc cazul unor firme importante care dupa mutarea intr-o cladire de birouri din Pipera-Tunari, s-a confruntat cu demisiile unor oameni importanti din firma care nu au dorit sa continue sa lucreze acolo pe motive de locatie – suparati ca pierdeau 2 ore pe zi la dus si inca 2 la intors pe drumul spre birou. Unii dezvoltatori de cladiri pun la dispozitia angajatilor firmelor chiriase niste microbuze pentru transport, si e chiar funny sa vezi cum oamenii fug prin birouri sa prinda ultimul microbuz care ii poate duce inapoi in oras. In aceste conditii nu stiu cite companii vor fi interesate si la ce chirii lunare vor accepta sa se mute in proiecte si mai indepartate de oras, cum ar fi cel dezvoltat de Willbrook pe DN1 inainte de Soseaua de Centura. Dincolo de pod, vechiul sediu Flamingo sta de vinzare de aproape 1 an, desi am inteles ca s-a lasat destul de mult la pret fata de nivelul initial dorit.

Un ultim cuvint in sustinerea argumentatiei privind situatia de criza actuala in real estate. Ca urmare a crizei sub-prime, a crizei sistemului financiar global, a unui credit crunch evident, finantarea bancara disponibila pentru proiecte real estate este mult mai limitata ca acum un an doi si mult mai scumpa. Bancile sunt mult mai restrictive in a se arunca in finantarea de astfel de proiecte si a isi asuma riscuri juridice sau de alt fel pentru care considera ca nu sunt remunerate indeajuns. Acest lucru se datoreaza si verificarilor de portofoliu efectuate de firmele lor mama care au relevat o pondere prea mare a real estate-ului in total portofoliu (exista banci care au un adevarat portofoliu imobiliar de ipoteci pe terenuri in jurul Bucurestiului, ca urmare a acordarii de finantari de tip pod – bridge loan pentru co-finantare achizitie teren, in conditiile in care nu exista un proiect de dezvoltare si la maturitatea creditului pod proiectul nu a mai fost prezentat iar terenul nu mai e asa usor de vindut…)

Last but not least, exista diverse semnale de “disperare” mascata ale diferitilor jucatori de pe piata – de la dezvoltatorii de complexe rezidentiale care ma tot suna cu 1 loc parcare gratis, 10 % reducere etc dupa o vizita facuta in show-room-ul lor si pina la executivi ale unor companii sau fonduri de investitii renumite din real estate care ma contacteaza pe linkedin.com sa ma intrebe daca nu stiu investitori interesati de cumpararea unor halci mari de teren, investitie sigura, inclusa in proiectul de dezvoltare metropolitana, cu iesire la nu stiu ce autostrada, super chilipir ce sa mai.

Asta e gindirea mea – daca ma insel, astept sa imi spuneti voi in comentariile voastre.